Invest in a house in Thailand

Juridiska Problem Med Köp Av Hus i Thailand

Ett problem med att köpa hus i Thailand är att personer som inte är thailändska medborgare ej får äga mark i Thailand. Det finns ett antal sätt att lösa detta problem på. Se längre ned på denna sida för en mer utförlig beskrivning hur du kan gå tillväga för att helt lagligt köpa mark i Thailand.

Lägenheter kan utlänningar köpa i eget namn. Dock får endast maximalt 49% av lägenheterna i en fastighet ägas av utländska medborgare. Du behöver dock ett “Tor Tor Sam” för att de thailändska myndigheterna ska godkänna ditt lägenhetsköp. Se längre ned på denna sida vad ett “Tor Tor Sam” är och hur du får tag i ett.

Se till att anlita en jurist som är expert på thailändska bostadsaffärer och låt honom gå igenom avtalet för att hitta och eliminera eventuella problem innan ni skriver på kontraktet.

Utländska Medborgare Kan Köpa Hus i Thailand Men Ej Äga Marken Det Står På

Utlänningar får köpa hus i Thailand men får ej äga marken det står på. Det pågår dock förhandlingar med regeringen om att göra detta möjligt, men det ligger i så fall många år framåt i tiden. Det finns dock fyra sätt som gör det möjligt för utlänningar att köpa eller hyra mark i Thailand:

1.     Starta Ett Thailändskt Företag

Genom att starta ett Thailändskt företag “Limited Company” som ägs till 49% av utlänningen och till 51% av thailändare kan företaget köpa mark i Thailand. 39% - 61% vid registrering av företaget som senare kan justeras upp till minst 51%. Utlänningen sätts som verkställande direktör i företagets “Articles of Association” och thailändarna skriver under “Share Transfer Contracts” vid registreringen av företaget. Detta ger 100% kontroll av företaget och dess tillgångar i utlänningens händer. De thailändska aktieinnehavarna har ingen som helst kontroll av företaget och de behöver aldrig vara delaktiga i några beslut. De thailändska aktieägarna kan också bytas ut när helst den utländska direktören önskar. Ett thailändskt företag måste ha minst 7 aktieinnehavare, t ex en utlänning och sex thailändare. Att sätta upp ett thailändskt företag tar ca. 1,5 timmar och du behöver skriva under med din signatur på 30 ställen. En vanlig missuppfattning som oroar många utlänningar är att dessa företag ägs av utlänningar och kan exponeras för eventuella framtida lagändringar av en eventuellt framtida extremnationalistisk regering med avsikten att ta ifrån alla utlänningar sina fastighetsinvesteringar i Thailand. Faktum är att “Limited Companies” ägs av aktieinnehavarna och inte företagets verkställande direktör. På så sätt är “Limited Companies” Thailändska juridiska enheter som lyder under de thailändska företagslagarna och en ändring i dessa lagar kommer slå på alla “Limited Companies” och inte enbart de vars verkställande direktörer råkar vara utlänningar. De thailändska lagarna, både företagslagarna och de lagar som befolkningen lyder under, är inte speciellt annorlunda jämfört med lagar i de flesta andra länder och dessa lagar slår på alla juridiska personer oavsett om de är utländska eller thailändska.

2.     Hyr Marken

Utlänningar har möjlighet att hyra mark under ett 30-årskontrakt som innehåller en klausul vilken ger utlänningen som hyr marken (the lessee) en option på ytterligare 30 år. Samma kontrakt som registreras på “The Land Office” (markdepartementet) kan förnyas vart 30:e år ända upp till totalt 90 år. Den som hyr ut marken (the lessor) är enligt lag skyldig att följa avtalet och utlänningen som hyr marken kan testamentera kontraktet till efterlevande. En potentiell svaghet med denna lösning är till exempel att den som hyr ut marken kan hävda att utlänningen som hyr marken missköter den och kan därmed stämma henne/honom och på så sätt ogiltigförklara kontraktet. Detta måste förstås bevisas i en rättegång men kommer hur som helst bli en sannolikt långdragen process med all huvudvärk det innebär för utlänningen som hyr marken. Dessutom finns det en möjlighet att kraven i kontrakten ändras genom åren.

3.     Skriv Ett Lånekontrakt

I stället för att hyra marken kan betalningen av marken registreras som ett lån till säljaren och dokumenteras i ett “Contract of Credit” som registreras på “The Land Office”. Värdet av lånet sätt som det registrerade värdet på marken plus byggnadskostnaden för eventuella byggnader på marken. Köparens namn skrivs in i “Title Deed” som långivare, vilket förhindrar den registrerade ägaren från att sälja marken innan lånet återbetalts. Svagheten med denna lösning är att om fastighetens värde stiger med tiden kan värdet av fastigheten i framtiden bli större än lånet och därmed kan säljaren köpa tillbaka marken till ett mycket lägre pris än dess verkliga värde, helt enkelt bara genom att betala tillbaka lånet.

4.     Gift Dig Med En Thailändska/Thailändare

Detta är det minst vanliga alternativet men inte helt ovanligt. Gift dig med en thailändsk kvinna eller man som du älskar och litar på. Köp marken i hennes/hans namn.

Se Till Att Få Ett “Tor Tor Sam”

En utlänning som köper en lägenhet måste överföra pengar i utländsk valuta från ett utländskt bankkonto till ett bankkonto i en thailändsk bank. Namnet på den som överför pengarna måste vara detsamma som namnet på den som kommer stå som ägare i det slutgiltiga köpbeviset.

Överföringarna som görs måste uppgå till minst USD 20 000 eller mer för att kvalificera för ett bankcertifikat kallat “Tor Tor Sam” som utfärdas av köparens bank. Om köparen ej har ett thailändskt bankkonto dit köparen för pengarna från utlandet kan köparen föra över pengarna direkt till säljarens thailändska bankkonto. Säljarens bank kommer då utfärda detta certifikat.

Detta certifikat är ett bevis för att pengarna kommer från ett annat land än Thailand och i en annan valuta än thailändska baht. Detta bankcertifikat bevisar att pengarna används för köp av lägenhet i Thailand. Markdepartementet “Land Office” vägrar godkänna ägarskap av lägenheten om detta bankcertifikat inte kan visas upp.

Ett Tor Tor Sam är viktigt vid försäljning av din bostad eftersom du då inte behöver skatta för de pengar du fört in i landet. Utan Tor Tor Sam måste du skatta för hela försäljningsbeloppet.

Visum i Thailand

Som svensk medborgare kan du utan visum stanna i thailand upp till 30 dagar. För att stanna längre tid finns ett antal alternativ. Du hittar mer information om visum i Thailand här…

Lån Till Hus & Lägenhet i Thailand

Sedan ett år tillbaka har thailändska banker beviljat lån till utlänningar som investerar i lägenheter och ger ett lånekapital på mellan 50% och 70% med en återbetalningstid på 10 år. Lån till hus är ej möjligt i dagsläget. Läs mer här om lån till hus och lägenhet i Thailand…

Utländska Medborgare Kan Köpa Hus i Thailand Men Ej Äga Marken Det Står På

Utlänningar får köpa hus i Thailand men får ej äga marken det står på. Det pågår dock förhandlingar med regeringen om att göra detta möjligt, men det ligger i så fall många år framåt i tiden. Det finns dock fyra sätt som gör det möjligt för utlänningar att köpa eller hyra mark i Thailand:

1.     Starta Ett Thailändskt Företag

Genom att starta ett Thailändskt företag “Limited Company” som ägs till 49% av utlänningen och till 51% av thailändare kan företaget köpa mark i Thailand. 39% - 61% vid registrering av företaget som senare kan justeras upp till minst 51%. Utlänningen sätts som verkställande direktör i företagets “Articles of Association” och thailändarna skriver under “Share Transfer Contracts” vid registreringen av företaget. Detta ger 100% kontroll av företaget och dess tillgångar i utlänningens händer. De thailändska aktieinnehavarna har ingen som helst kontroll av företaget och de behöver aldrig vara delaktiga i några beslut. De thailändska aktieägarna kan också bytas ut när helst den utländska direktören önskar. Ett thailändskt företag måste ha minst 7 aktieinnehavare, t ex en utlänning och sex thailändare. Att sätta upp ett thailändskt företag tar ca. 1,5 timmar och du behöver skriva under med din signatur på 30 ställen. En vanlig missuppfattning som oroar många utlänningar är att dessa företag ägs av utlänningar och kan exponeras för eventuella framtida lagändringar av en eventuellt framtida extremnationalistisk regering med avsikten att ta ifrån alla utlänningar sina fastighetsinvesteringar i Thailand. Faktum är att “Limited Companies” ägs av aktieinnehavarna och inte företagets verkställande direktör. På så sätt är “Limited Companies” Thailändska juridiska enheter som lyder under de thailändska företagslagarna och en ändring i dessa lagar kommer slå på alla “Limited Companies” och inte enbart de vars verkställande direktörer råkar vara utlänningar. De thailändska lagarna, både företagslagarna och de lagar som befolkningen lyder under, är inte speciellt annorlunda jämfört med lagar i de flesta andra länder och dessa lagar slår på alla juridiska personer oavsett om de är utländska eller thailändska.

2.     Hyr Marken

Utlänningar har möjlighet att hyra mark under ett 30-årskontrakt som innehåller en klausul vilken ger utlänningen som hyr marken (the lessee) en option på ytterligare 30 år. Samma kontrakt som registreras på “The Land Office” (markdepartementet) kan förnyas vart 30:e år ända upp till totalt 90 år. Den som hyr ut marken (the lessor) är enligt lag skyldig att följa avtalet och utlänningen som hyr marken kan testamentera kontraktet till efterlevande. En potentiell svaghet med denna lösning är till exempel att den som hyr ut marken kan hävda att utlänningen som hyr marken missköter den och kan därmed stämma henne/honom och på så sätt ogiltigförklara kontraktet. Detta måste förstås bevisas i en rättegång men kommer hur som helst bli en sannolikt långdragen process med all huvudvärk det innebär för utlänningen som hyr marken. Dessutom finns det en möjlighet att kraven i kontrakten ändras genom åren.

3.     Skriv Ett Lånekontrakt

I stället för att hyra marken kan betalningen av marken registreras som ett lån till säljaren och dokumenteras i ett “Contract of Credit” som registreras på “The Land Office”. Värdet av lånet sätt som det registrerade värdet på marken plus byggnadskostnaden för eventuella byggnader på marken. Köparens namn skrivs in i “Title Deed” som långivare, vilket förhindrar den registrerade ägaren från att sälja marken innan lånet återbetalts. Svagheten med denna lösning är att om fastighetens värde stiger med tiden kan värdet av fastigheten i framtiden bli större än lånet och därmed kan säljaren köpa tillbaka marken till ett mycket lägre pris än dess verkliga värde, helt enkelt bara genom att betala tillbaka lånet.

4.     Gift Dig Med En Thailändska/Thailändare

Detta är det minst vanliga alternativet men inte helt ovanligt. Gift dig med en thailändsk kvinna eller man som du älskar och litar på. Köp marken i hennes/hans namn.

Se Till Att Få Ett “Tor Tor Sam”

En utlänning som köper en lägenhet måste överföra pengar i utländsk valuta från ett utländskt bankkonto till ett bankkonto i en thailändsk bank. Namnet på den som överför pengarna måste vara detsamma som namnet på den som kommer stå som ägare i det slutgiltiga köpbeviset.

Överföringarna som görs måste uppgå till minst USD 20 000 eller mer för att kvalificera för ett bankcertifikat kallat “Tor Tor Sam” som utfärdas av köparens bank. Om köparen ej har ett thailändskt bankkonto dit köparen för pengarna från utlandet kan köparen föra över pengarna direkt till säljarens thailändska bankkonto. Säljarens bank kommer då utfärda detta certifikat.

Detta certifikat är ett bevis för att pengarna kommer från ett annat land än Thailand och i en annan valuta än thailändska baht. Detta bankcertifikat bevisar att pengarna används för köp av lägenhet i Thailand. Markdepartementet “Land Office” vägrar godkänna ägarskap av lägenheten om detta bankcertifikat inte kan visas upp.

Ett Tor Tor Sam är viktigt vid försäljning av din bostad eftersom du då inte behöver skatta för de pengar du fört in i landet. Utan Tor Tor Sam måste du skatta för hela försäljningsbeloppet.

Visum i Thailand

Som svensk medborgare kan du utan visum stanna i thailand upp till 30 dagar. För att stanna längre tid finns ett antal alternativ. Du hittar mer information om visum i Thailand här…

Lån Till Hus & Lägenhet i Thailand

Sedan ett år tillbaka har thailändska banker beviljat lån till utlänningar som investerar i lägenheter och ger ett lånekapital på mellan 50% och 70% med en återbetalningstid på 10 år. Lån till hus är ej möjligt i dagsläget. Läs mer här om lån till hus och lägenhet i Thailand…